KB국민은행 ‘자체 감정평가’두고 갈등 격화…국토부 "감정평가법상 위반" 뒤집힐까?

국토부 “위법 소지 있다” 판단…금융위 “협의 통해 제도 개선 검토”

▲11일 한국감정평가사협회가 국민은행 앞에서 제5차 KB국민은행 규탄대회를 열었다. (한국감정평가사협회)

KB국민은행 등 시중은행이 대출을 위한 담보물 평가를 자체 처리하면서 감정평가 업계와 은행 간 갈등이 깊어지고 있다.

12일 한국감정평가사협회(협회)는 서울시 영등포구 국민은행 신관 앞에서 ‘제5차 국민은행 감정평가시장 불법 침탈행위 규탄대회’를 열었다.

이날 규탄대회는 9월 29일과 지난달 14일, 27일, 그리고 이달 4일에 이어 다섯 번째 개최됐다. 감정평가사들은 KB국민은행에 '고용 감정평가사를 통한 불법 자체 감정평가 즉각 중단 및 가치평가부 해체' 등을 요구하고, 금융당국 등 정부를 향해 ‘제도적 관리·감독 강화’를 촉구했다.

감정평가사는 주택·상가·토지 등 부동산의 가치를 공식적으로 평가, 산정하는 전문가다. 이들 단체와 시중은행 간 갈등은 2016년 부동산 감정평가 관련 제도 개편으로 거슬러 올라간다. 2016년 이전까지 감정평가 제도는 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 포함돼 있었지만, 그해 이 법이 둘로 분리되면서 상황이 바뀌었다.

새로 제정된 ‘감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(감정평가법)’에는 “금융기관·보험회사·신탁회사 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 기관이 대출, 자산의 매입·매각·관리 등과 관련해 토지 등의 감정평가를 하려는 경우에는 감정평가법인 등에 의뢰해야 한다”는 조항이 명시됐다. 사실 이러한 원칙은 1973년 제정된 '감정평가에 관한 법률'에도 포함됐던 것으로, 은행 등 금융업자가 부동산 감정평가를 할 때는 외부 전문 평가법인을 통해야 한다는 전통적인 규제였다.

하지만 금융당국의 세부 규정은 법 개정 후에도 정비되지 않아 혼선을 빚었다. 금융감독원의 ‘은행업감독업무 시행세칙’은 여전히 일부 자체평가를 허용하는 조항을 유지하고 있었던 것이다. 해당 세칙은 비주택 부동산 담보의 경우 국세청 기준시가 등 공신력 있는 자료를 활용해 은행이 자체적으로 담보가치를 산정할 수 있도록 규정하고 있다. 즉 감정평가법상의 ‘감정평가’와 구별되는 내부 담보가치 산정은 세칙이 허용한 절차라는 것이 금융권의 해석이다.

협회 관계자는 “은행의 자체 감정평가는 해당 법률의 입법 취지를 훼손하고 금융경제의 신뢰를 무너뜨리는 행위”라고 지적했다. 이어 “다른 은행들도 자체 평가를 하고 있긴 하지만, 국민은행의 경우 ‘가치평가부’라는 별도의 조직까지 만들어서 운영을 하고 있다. 타 은행에서는 여신심사부 등에서 심사 업무에 투입되고 있는 평가사들이 일부 자체 평가를 하고 있지만, 국민은행은 아예 별도 조직을 만들어 운영하고 있다는 점에서 문제가 큰 것”이라고 강조했다.

실제로 국민은행의 자체 감정평가 규모는 최근 크게 증가했다. 협회에 따르면 국민은행이 내부 평가로 산정한 부동산 담보 가액은 2022년 약 26조 원에서 2023년 50조 원, 2024년에는 75조 원에 달할 것으로 추정된다. 불과 2년 만에 3배 규모로 커진 셈이다. 같은 기간 국민은행이 외부 감정평가법인에 정식 의뢰한 건수는 2022년 2만6377건에서 2025년 상반기에는 8375건까지 감소한 것으로 나타났다. 내부평가 확대에 따라 감정평가 법인들의 수익 기회가 그만큼 줄어들었다는 의미다.

다만 정부 부처 간 입장이 다른 상황이다. 국토교통부는 지난 9월 협회의 질의에 대한 유권해석을 통해 “은행이 감정평가사를 채용해 담보물을 평가하는 행위는 감정평가법상 위반”이라는 공식 답변을 내놓은 바 있다. 법률 우위의 원칙상 하위규정이 일부 자체평가를 허용하더라도, 상위법을 어기는 행위는 정당화될 수 없다는 해석이다.

다만 금융위원회 등 금융당국은 당장 제재보다는 협의를 통한 제도 개선 쪽에 무게를 두는 모습이다. 지난달 27일 국회 정무위원회 금융부문 종합국정감사에서 나온 관련 질문에 대해 이억원 금융위원장은 “금융위 부위원장과 감정평가사협회장이 최근 면담하고 어떻게 산정 방식을 개선할지 원칙적으로 합의했다”며 “합리적인 방안이 나올 것으로 기대한다”고 답했다. 다만 관련해서 구체적인 협의 관련 움직임은 아직 없는 것으로 알려졌다.

협회 관계자는 “국토부 차원에서 유권 해석이 나왔으니까 금융위원회나 금융감독원 차원에서 후속 조치가 나와야 하는데 아직 그런 움직임이 없다”면서 “조만간 논의를 위한 자리가 마련되길 기다리고 있다고 말했다.