'채권 돌려막기' 리츠 잔혹사…高금리·低주가에 두번우는 개미들

▲금리상승과 실물시장, 리츠 시장 관계도 (대신증권)

고금리 시대를 만난 리츠(부동산투자신탁·REITs) 수익률이 이달 들어서만 17% 넘게 빠지면서 투자자들의 시름이 깊어지고 있다. 특히 PF대출 부실화 우려로 투자심리가 얼어붙으면서 일부 리츠는 단기 대출로 사실상 ‘채권 돌려막기’를 하고 있는 실정이다.

31일 금융투자업계에 따르면, 최근 한달 간 국내 상장 리츠 21개 평균 수익률은 마이너스(-)17.71%를 기록했다.

종목별로 보면 ESR켄달스퀘어리츠의 주가가 35.02% 감소하며 가장 큰 폭으로 하락했고, NH올원리츠(33.37%), 마스턴프리미어리츠(28.57%), 디앤디플랫폼리츠(28.15%), 롯데리츠(27.33%), 미래에셋글로벌리츠(22.83%) 순으로 줄줄이 마이너스를 기록했다.

리츠 종목은 주가 상승으로 시세차익을 노리기 보단 배당률이 높은편이어서 안정적으로 일정 수익 받길 원하는 투자자들이 선호한다. 한국리츠협회에 따르면, 에이리츠의 경우 주가배당률이 13.43%에 달하고, 디앤디플랫폼리츠 9.62%, 미래에셋맵스리츠 9.39%, 제이알글로벌리츠 9.28% 등 배당률이 상당하다.

그러나 최근 미국 연방준비제도(Fed·연준) 긴축재정 움직임에 금리가 빠르게 올라가 차입비용이 늘어나면서 부동산 시장이 얼어붙고 있는 점이 악재로 작용했다. 엎친 데 덮친 격으로 최근 레고랜드 사태까지 일어나 PF대출 부실화 우려가 점차 커지면서 투자자 심리가 급격히 악화했다.

아울러 저금리 상황에서는 고배당을 주는 리츠가 투자처로서 매력이 있었지만, 금리 인상에 따라 5대 은행 수신상품 금리가 연 5%대로 상승하며 점차 매력을 잃고 있다. 저축은행에선 간간히 6~7%대 상품까지 나오고 있다.

또 리츠는 투자자들의 투자금과 대출을 합쳐 부동산 자산을 매입해 대출 금리 상승에 취약한 구조다. 이자 비용이 늘어나 수익성이 악화하기 때문이다.

▲차입금 내역 (NH올원리츠 사업보고서)

경기도 성남시 분당의 ‘분당스퀘어’를 주요 자산으로 두고 있는 NH올원리츠의 경우 곧 다가오는 대출 만기로 리파이낸싱을 위해 두배가 넘는 이자 비용을 감당해야할 처지에 놓였다.

NH올원리츠는 당장 내년 1월 3일 1180억 원 규모 대출만기가 돌아온다. 2020년 1월 대출 시엔 연이자율 3%에 자금 조달이 가능했지만, 현재는 최소 5%, 전단채(전자단기사채)라면 6%가 넘는다. 이자 비용이 2배로 껑충 뛰는 것이다.

롯데리츠의 경우는 상황이 더욱 심각하다. 차입금 규모 총 1조1390억 원 중 1조490억 원을 내년까지 조달해야 한다.

롯데리츠는 올해 7월, 10월 각각 1700억 원, 4780억 원의 리파이낸싱을 단행했다. 특히 10월에 마련한 자금은 은행 담보대출 2800억 원 내외, 전단채 2000억 원 내외로 각각 나눴다.

여기서 전단채는 6.2% 수준으로 조달했고, 단기 사채인 만큼 3개월 이후 또 다시 리파이낸싱을 진행해야 한다. 사실상 단기 채권으로 ‘채권 돌려막기’를 해야하는 상황인 셈이다. 내년 3월에 추가로 4580억 원 규모의 대출 만기가 있는 점도 부담이다.

배상영 대신증권 연구원은 “시장에서 예상하는 최종 금리 레벨이 높아지고 있다”면서 “상당기간 고금리가 유지 될 것으로 예상되면서 조정폭이 확대 됐다”고 설명했다.