이지스운용 “국내 주택시장, 일본처럼 급락 없을 것”

(자료=이지스자산운용)

국내 주택시장은 일본 주택시장의 버블경제 붕괴 당시와 같은 급락은 없을 것이라는 진단이 나왔다.

이지스자산운용은 29일 발표한 국내 주택시장 분석 보고서에서 “국내 금융정책은 (버블경제 붕괴 당시의) 일본과 달리 완만하게 변화하고 있으며 전세 제도가 있어 금융정책 변화로 인한 급격한 가격 하락은 없을 것”이라고 전망했다.

최근 국내 주택시장은 주요 수요층인 베이비붐 세대의 은퇴와 인구 고령화로, 과거 일본과 같은 가격 하락 가능성 제기되고 있다. 하지만 주택 가격 하락의 주원인은 생산가능 인구 감소가 아니라는 게 이지스운용의 설명이다.

이지스운용은 “일본은 1986∼1987년 경기 활성화 일환으로 정책금리를 연 5%에서 연 2.5%로 인하하고 주택담보대출비율(LTV)을 최대 120%까지 허용하면서 부동산 시장에 거품을 발생시켰다”며 “이 시기 일본 주가지수는 연 28% 올랐으며 주거용 지가지수도 연 23% 상승했다”고 설명했다.

이어 “일본은 1989년부터 거품을 잡기 위해 기준금리를 연 6%로 대폭 인상하고 신규 대출을 막는 대출총량규제를 도입하면서 주택 가격이 하락했다”며 “거품이 무너진 1991년부터 2008년까지 매년 100만 호 이상이 공급되면서 주택 가격이 장기간 회복되지 않았다”고 덧붙였다.

그러면서 “일본 주택가격 변화의 원인은 생산가능 인구 비중의 감소가 아니며, 다른 경제협력개발기구(OECD) 국가들의 자료를 보더라도 주택 가격과 생산가능 인구 비중 사이에 큰 연관성이 없다”고 분석했다.

이지스운용은 “OECD국가의 인구 1000명 당 주택수를 보더라도 국내는 하위에 속해 대규모 공급에 의한 침체 가능성도 크지 않다”며 “2018년 기준 전국 104.2%, 서울 95.9%의 주택보급률을 보여 주택공급이 충분한 것으로 보이지만, 사실 주택보급률 100%란 누군가 이사를 해야만 다른 누군가가 이사를 올 수 있는 여유가 없는 경직된 시장을 의미한다”고 짚었다.