[CEO 칼럼] 2020년 아시아 태평양 부동산 투자시장 흐름과 전망

최민성 델코리얼티그룹 회장

아시아 태평양에서 이머징 도시의 부동산 시장 깊이와 자금 유동성이 늘면서 선진도시와의 구분이 희석되고 있다. 도시부동산 연구단체인 ULI의 최근 부동산 전망 자료에 의하면 이머징 도시의 자산수익은 선진도시와 비슷해지고 있다. 투자자들은 국가보다는 인프라와 인구가 밀집한 대도시를 더 좋아한다. 반면 북미와 유럽은 정치갈등과 느린 경제속도로 인해 투자 목적지로서의 매력이 떨어지고 있다.

아시아 시장의 투명성도 높아지고 있다. JLL 2019년 투명성 자료에 의하면 호주가 전 세계 2위, 뉴질랜드 7위, 싱가포르 12위, 홍콩 13위, 일본이 14위를 차지했다. 영국과 미국은 각각 글로벌 1위와 3위다. 대만 26위, 말레이시아 30위의 뒤를 이어 한국은 31위다.

중국 1등급 도시들은 선진도시와 같은 시장 깊이와 자금 유동성이 있다. 중국 투명성은 33위이지만 대도시는 경제인구, 인프라, 정부 정책, 예측성, 유동성 등으로 1등급 투자 목적지다. 2019년 1분기 JLL 자료에서는 상하이가 세계에서 런던에 이어 두 번째로 큰 부동산 시장이다. 그 뒤를 뉴욕과 파리가 잇고 있고, 베이징과 선전도 10위권에 들어 있다.

인도는 아직 투자시장에서 주변으로 분류되지만, 지금의 인도는 10년 전 중국과 유사하다. 당시 중국도 투자 위험 전망이 성장 잠재력보다 과도하게 높았다. 동남아시아 국가들도 급속한 개발단계에 있다. 특히 베트남은 중국의 대안으로 뜨고 있다. 낮은 인건비, 젊은 인구, 저위험 등이 강점이다.

코리빙(co-living)과 코워킹(coworking)을 단지 행동 흐름으로 보는 회의론이 나오고 있다. 코워킹은 공간 쪼개기로 임대료는 올리지만, 고정비용 대비 수입을 못 맞추는 회사가 늘고 있기 때문이다. 2000년 닷컴 버블 붕괴 상황과 비슷하다는 주장도 있다. 그러나 탄력적 공간 수요는 많기에 방향 개선에 집중되는 분위기다.

주택시장은 사람들이 도시로 이주하면서, 밀도는 높아지고 주거공간은 콤팩트해지고 있다. 1~2인 가구와 노령화 증가로 소형주택과 공유 주거가 증가한다. 소비자의 환경 중시와 에너지 규제가 늘면서 환경 주택이 대세가 된다. 인터넷 보편화와 디지털 교류로 원격 근무가 가능한 홈오피스와 스마트홈이 늘고 있다.

적절한 가격의 주택 공급은 모든 도시의 문제다. 주택과 임대료 상승률은 임금 상승을 초과해 도시 근로자는 주택으로 고통받고 있다. 집값의 절반은 토지비다. 중국 정부는 저비용 토지를 늘리면서 임대주택 투자를 장려하고 있다. 국제 자본도 이를 활용하는 임대 플랫폼을 구축하면서, 주택토지 소유 계층으로 등장하고 있다.

물류 분야의 성장은 계속된다. 중국 1급 도시에서 인기다. 인도와 베트남도 물류 플랫폼 투자가 늘고 있다. 온라인 쇼핑의 당일 택배와 라스트 마일 물류 증가로 물류 인프라도 커지고 있다. 드론 택배는 곧 현실화된다. 빌딩 옥상이나 창문에 드론 이착륙 기능이 적용된다. 중국은 서부 산간 지역 배달을 위해 드론 공항을 여러 곳에 만들고 있다. 1톤 이상 화물 드론을 수용할 경비행장도 늘어난다. 자율주행으로 필요 없는 주차공간은 타 용도로 전환된다.

데이터 센터가 신규 투자대상이 되고 있다. 5G 확대로 공급이 절대 부족하다. 전력은 이전의 모든 모바일 네트워크 세대를 합친 것보다 더 많이 필요하다. 5G는 분산된 데이터 센터에서 데이터 수발신 지연율과 속도 개선에 핵심 역할을 한다. 도시 내에 미니 데이터 센터도 투자개발 대상이 된다.

아시아 태평양 지역의 부동산 시장은 북미와 유럽보다 빠르게 성장하고 있다. 성장 조건은 인구, 신기술, 자본 등의 증가로 압축된다. 우리도 부족한 것을 보완해 성장을 선도해야 할 시점이다.