[사설] 분양가상한제 시행도 되기 전 거꾸로 간 시장

민간택지 아파트 분양가상한제 적용을 위한 정부의 주택법 시행령 입법예고 기간이 끝나고 다음 달 본격 시행 채비에 들어갔다. 국토교통부는 법제처 및 규제개혁위원회 심사, 국무회의 의결을 거쳐 10월 안에 시행령 개정 절차를 마무리할 예정이다.

입법예고 기간 중 국토부 홈페이지에는 5000건에 가까운 반대 의견이 제출됐다. 특히 재건축과 재개발의 관리처분이 끝난 단지까지 소급 적용하는 데 반발하는 의견이 대다수였다. 이번 분양가상한제는 종전 관리처분 인가신청에서 입주자 모집 승인신청 단계로 적용 시점이 앞당겨졌다. 소급되는 단지들은 재산권 침해를 이유로 위헌 소송을 제기하겠다는 곳도 많다. 그런데도 국토부는 강행한다는 입장이다.

상한제 대상은 서울 25개 자치구와 경기도 과천시 및 광명시, 성남시 분당구, 하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳 투기과열지구다. 그러나 이들 지역 모두에 곧바로 시행되는 것은 아니다. 주택시장 상황을 봐가며 관계 부처들과 조율 과정을 밟은 후 주거정책심의위원회가 구체적인 적용 지역과 시기를 결정하게 된다.

상한제가 직접 표적으로 삼은 곳은 서울 강남지역이다. 강남의 고분양가가 집값을 끌어올린다는 판단에 따른 것이다. 이 제도는 감정평가된 택지 값에 정부가 정한 건축비와 이자 등 가산비용, 건설업체의 적정이윤을 더한 기준금액 이하로 아파트 분양가를 낮추도록 강제한다. 신규 아파트를 싸게 공급하면 주변 집값을 떨어뜨릴 수 있다고 국토부는 주장한다.

하지만 부동산 시장은 정부 의도와 또 거꾸로 반응하고 있다. 가장 강도 높은 시장 규제임에도 오히려 아파트 가격, 청약 경쟁, 주택 매수심리만 부추겼다. 상한제가 예고되면서 잠시 주춤했던 재건축 단지들이 반등한 것을 비롯, 서울 집값의 오름세가 계속되고 있고, 일부 신규 공급 아파트의 청약은 예전보다 심한 과열 현상을 빚었다. 그렇지 않아도 공급이 부족한 서울, 특히 강남지역 새 아파트 공급이 끊길 것이라는 불안으로 수요자들이 대거 청약과 신규 매수에 나선 영향이다. 저금리 시대에 갈 곳 없는 부동자금이 강남이나 한강변 재건축에 몰리는 현상도 뚜렷하다. 여기에 상한제의 구체적인 시행 시기를 놓고 기획재정부와 국토부의 이견이 노출되고 있는 것도 시장의 불확실성을 키워 혼란을 가중시키는 데 한몫했다.

분양가상한제는 그동안에도 몇 차례 도입됐지만 실패를 거듭하면서 폐기된 정책이다. 많은 전문가들은 이번에도 심각한 부작용을 우려하고 있다. 주택공급 감소로 전세 가격이 급등하고 곧 집값이 오를 것이라는 경고가 그것이다. 무리하게 밀어붙이는 상한제로 재건축·재개발 사업이 얼어붙으면 신규 공급 부족과 함께 주택 가격 상승으로 이어지는 건 인위적 시장 왜곡에 따른 당연한 결과다. 반(反)시장적 가격 통제는 또다시 실패할 수밖에 없다.