건설사 줄부도설과 미분양 해결책은?

정부 고분양가 인하 대책에 초점 맞춰야

정부가 최근 내놓거나 검토한다는 부동산 대책들이 건설업계가 지난 IMF 외환위기 이후 최대 주택 미분양과 이로 인한 건설사 부도 급증 등 위기론을 수렴한 차원에서라는 분석이 나오고 있다.

건설업계 이러한 주장에 대한 진위 여부와 미분양에 대한 근본적인 해결 방안이 무엇인가에 관심이 쏠리고 있다.

이달 들어 정부 주무부처인 국토해양부 등은 미분양 사태 해결을 위해 미분양 아파트 추가 매입과 함께 부동산 안정세를 지탱해 온 주택 후분양제의 사실상 폐지와 분양가 상한제를 무력화 시키는 방안을 들고 나왔다.

또한 10일에는 재건축 조합원 지위양도 금지 등 그동안 재건축 시장의 규제로 인식돼온 제도 등을 푸는 방안을 검토중이라고 밝혔다.

전문가들은 이에 대한 문제점으로 미분양의 근본 원인은 고분양가와에 있음에도 이에 대한 해결책은 미미하다는 점을 지적하고 있다. 더욱이 정부의 일련의 대책들이 그간 건설업계가 주장해 온 규제 완화 내용들을 받아들인 것으로 모처럼 안정세를 찾고 있는 시장에 불안감을 증폭시킬 수 있다는 점에서 우려의 시각을 보이고 있다.

◆ IMF와 비견되는 최악 상황(?)

건설업계는 1997년 외환위기 당시와 비교하면서 최대 위기를 맞고 있다고 주장하고 있다.

대한건설협회와 전문건설협회는 최근 "올들어 6월까지 부도난 종합건설업체와 전문건설업체가 180개사로 지난해 상반기 125개사에 비해 44.9% 늘어났다”고 밝혔다.

특히 “업계가 영세업체 미신고분까지 포괄한 미분양 분은 정부 집계 13만여채를 넘어 그 2배 수준, 25만채에 이르러 특단의 대책이 요구된다”고 촉구했다.

하지만 경제정의실천시민연합이 대한건설협회, 전문건설협회, 한국건설산업연구원, 통계청 조사를 토대로 분석한 바에 따르면 건설업계의 이러한 주장은 과장이 역력한 것으로 드러난다.

일단 건설사 수가 1998년 2만3575개에서 6만5115개로 3배 가까이 늘었다. 1998년에는 1374개사가 문을 닫았지만 올해는 상반기까지 180개다.

따라서 건설업 전체 부도율도 1998년에는 5.82%이지만 올 6월말 현재 0.27%에 불과한 수준이다. IMF당시에 비해 부도율이 훨씬 낮다는 점에서 건설업계의 주장대로 당시와 버금가는 위기 주장은 사실도 아니며 설득력도 떨어진다는 게 경실련 주장이다.

국토해양부에 따르면 미분양물량은 1998년 10만2701호였으나 2008년에는 약 13만1757호다. 공급주체 측면에서도 공공부문은 21.0%에서 0.5%로 낮아진 반면 민간건설사들의 미분양 물량은 78.9%에서 99.4%로 지속적으로 증가해 미분양 증가를 이끌고 있다.

◆ 근본은 '고분양가'와 '과잉공급'에 있어

건설업계는 미분양 원인으로 분양가 상한제의 폐지나 투기과열지구 등의 규제를 지목하며 이의 완화를 주장해 왔다. 하지만 대다수의 국민들이 미분양의 원인으로 꼽고 있는 것은 고분양가와 관련해서다.

국민은행연구소가 내놓은 '2007년 주택금융수요실태조사'에 따르면 국민들은 미분양의 원인을 건설사들의 지나치게 높은 고분양가(29.7%)로 꼽고 있다. 아울러 고분양가의 주택을 구입할 수 없는 것(19.7%)으로 조사됐다. 즉 조사대상의 절반에 가까운 사람들이 고분양가를 지목한 셈이다.

그러나 건설업계는 미분양이 증가해 건설업계 줄도산설을 내세우는 상황임에도 정작 문제시되는 분양가 인하와 관련해서는 전혀 노력하지 않은 것으로 나타나고 있다.

경실련에 따르면 건설사 위기론이 본격적으로 대두되기 시작한 2007년 상반기 전국 아파트 분양가가 3.3㎡당 1031만원이었으나 2008년에는 1280만원으로 약 24.2%나 인상됐다.

주택규모별 미분양도 서민평형인 60㎡(18평)이하 소형은 지속적으로 감소하고 있다,

2005년 이후 미분양 물량의 증가는 85㎡(25평)초과 규모의 주택이 주도하고 있다. 특히, 공공부문이 주도하는 60㎡이하 규모의 소형은 전체 물량의 4.5%(5517호)이지만, 민간건설사가 주도하는 85㎡초과 규모는 50.7%(6만2500호)로 절반 정도를 차지하고 있다.

이는 건설사들이 서민평형은 외면하고 이익을 더 낼 수 있는 중대형에 집중해 고분양가를 양산해내고 있기 때문에 나타나는 현상으로 풀이된다.

또한 국토해양부와 건설산업연구원에 따르면 지방미분양 증가는 주택보급률이 서울, 경기, 대구, 울산를 제외하고 전국 평균 2008년상반기 108%를 넘고 있다.

건설업계에서는 공급 과잉 상태인 시장에 주로 이익을 많이 내는 중대형 평형 위주의 고분양가 공급을 하다보니 현재의 미분양 상태가 악화일로로 치닫고 있다는 자조섞인 얘기가 나오고 있다.

건설사 한 관계자는 "수도권에서 인허가 사업을 따내기가 하늘의 별따기다 보니 건설사들이 생존을 위해 너나나나 할 것없이 지방 사업장으로 눈을 돌릴 수 밖에 없다"며 "고급 아파트를 짓는다는 명분으로 분양가 경쟁을 하는 게 현실"이라고 토로하고 있다.

경실련 관계자는 "미분양은 구매력있는 소비자들이 주택을 구입해야하지만 최근 물가상승으로 인해 구매력이 더욱 낮아짐에도 분양가는 떨어지지 않기 때문에 심화되고 있다"며 " 공급과잉을 막기위해 후분양제 전면 실시와 함께 분양가 인하를 통한 미분양 해소 대책에서 해법을 찾아야 한다"고 촉구했다.