나인원 한남, 우여곡절 끝 ‘선임대·후분양’ 결정…왜?

고분양가 논란을 겪었던 ‘나인원 한남’이 결국 임대 후 분양 방식을 택하며 그 배경에 관심이 쏠리고 있다.

15일 관련업계에 따르면 대신애프앤아이(F&I)는 나인원 한남을 임대 후 분양하기로 결정하고 이달 중 용산구청에 임차인 모집신고, 임대분양을 순차적으로 진행할 계획이다.

사업 시행을 맡은 디에스한남은 주택도시보증공사(HUG)를 통해 1조3000억 원 규모의 임대보증 협의를 마쳤다. 이에 임대보증금은 3.3㎡당 4500만 원대 수준이 될 것으로 예상된다. 나인원 한남의 총가구수는 341가구로, 전용면적별 가구수를 살펴보면 △206㎡(75평) 174가구 △244㎡(89평) 114가구 △244㎡(90평) 10가구 △273㎡(101평) 43가구 등이다.

대신F&I가 임대 후 분양 전환 방식으로 결정한 배경에는 수익성, 자금조달이 크게 작용한 것으로 해석되고 있다. 당초 대신 측은 나인원 한남을 3.3㎡당 6360만 원에 선분양으로 추진할 계획이었다. 그러나 HUG가 상한선 4750만 원을 제시하면서 합의점을 찾지 못하고 결국 무산됐다. 대신 측이 3.3㎡당 5350만 원에서 HUG와 합의하길 기대했으나 이견차를 좁히지 못한 것으로 알려졌다.

사업이 더디게 진행되면서 대신F&I의 신용등급은 떨어졌다. 한국신용평가는 이달 초 대신F&I의 무보증 사채 및 기업어음/전자단기채의 신용등급을 각각 ‘A+/부정적’ 및 ‘A2+’에서 ‘A/안정적’ 및 ‘A2’로 하향조정했다.

선분양 계획이 틀어지면서 대신금융그룹 차원에서 사업의 수익성, 자금조달 방안 검토에 들어갔다.

이 과정에서 후분양은 자금 마련에 부담이 된 것으로 알려졌다. 후분양은 건물을 모두 지은 후에 분양을 실시한다. 이에 시행사는 선분양자금을 대신할 자금을 조달해야 한다. 더욱이 대신F&I 모회사인 대신증권도 계열사 신용공여 제약으로 자금 지원에 한계가 있어 후분양은 녹록지 않은 대안이었던 것으로 보인다.

건설업계 관계자는 “대형주택, 고급주택을 선호하지 않는 현 정부의 기조가 나인원 한남 분양 결정에 영향을 미친 것으로 판단된다”고 말했다.