매매가↑ 수익률↓...얼어붙은 오피스텔 청약 시장

청약 0건의 오피스텔들이 속출하는 등 오피스텔 청약 시장의 경색이 나타나고 있다. 매매가는 줄곧 오르지만 반대로 수익률은 지속적으로 감소하며 투자재로서의 오피스텔의 가치가 점차 하락하고 있기 때문으로 해석된다.

10일 부동산114에 따르면 2018년 1분기 오피스텔 매매가격은 0.20% 상승했다. 전분기 대비(0.33%) 상승폭은 축소됐지만 상승을 유지했다. 아파트 가격이 좀처럼 꺾이지 않으면서 대체재로서의 가치가 주목받고 마곡산업단지ㆍ문정법조타운 등 업무지구를 배후로 둔 지역에서 투자수요 및 실거주 유입이 꾸준했던 것이 상승을 견인했다.

한편, 1분기 전국 오피스텔 임대수익률은 지난해 4분기의 5.22%보다도 낮은 5.18%를 기록하며 역대 최저치를 경신했다. 오피스텔은 취득세를 면제받기 위해 주택임대사업자를 등록하는 소유자가 많은 편인데, 주택임대의무기간 4년 동안 임대료 상승폭은 연 5% 이내로 규제돼 임대료 상승에 제한을 받는다. 또한 올해부터 역대급 입주물량이 쏟아질 예정이므로 전국 수익률 5% 선도 위태로운 실정이다.

다만 오피스텔 전세 시장은 매물은 품귀 현상을 보이고 있다. 오피스텔 전세가율은 지난 3월 기준 78.49%로 매분기 최고 전세가율을 기록하고 있다. 오피스텔은 임대수익을 목적으로 하는 소유자가 많아 전세매물이 출시가 적어 오피스텔 전세가격 고공행진은 계속될 전망이다.

2018년 1분기 오피스텔은 총 1만7737실이 분양됐다. 올해 1월부터 강화된 전매제한 규제로 투자 수요가 감소한데다, 300실 이상 오피스텔의 인터넷 청약을 의무화하면서 청약자들에게 최소한의 정보만 제공하고 분양하는 소위 ‘깜깜이 분양’이 사라진 영향으로 청약 열기가 다소 꺾였다. 1분기 분양물량은 67%인 1만1891실이 인터넷 청약 의무화 대상이 됐다.

1분기 분양시장에서 양호한 입지와 브랜드 파워를 갖추지 못한 오피스텔은 수요자들에게 관심 밖에 놓였다. 금융결제원에 따르면 경기 수원시 ‘수원호매실동광뷰엘’의 333실은 3건, 경남 진주시 ‘신진주역세권줌시티’ 348실은 2건의 청약만이 접수됐다. 강원 춘천시 ‘남춘천역코아루웰라움타워’ 630실, 경기 파주시 ‘뚱발트랜스포머 420’ 414실은 청약 접수가 0건이었다.

반면, 선호도가 높은 브랜드 오피스텔인 경기 화성시 ‘힐스테이트동탄 2차’ 236실’는 최고 경쟁률 10대 1, 경기 수원시 ‘광교더샵레이크시티’ 1805실은 26대 1의 최고 경쟁률을 기록하는 등 흥행에 성공했다.

2분기에는 1만508실이 분양될 예정이다. 수도권 내 입지유망 단지가 포진되어 있어 청약 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 것으로 예상된다. 청량리4구역을 재개발해 공급되는 주상복합단지 ‘롯데캐슬’ 528실, 분당가스공사 부지에 들어서는 ‘분당더샵파크리버’ 165실, 범계역 NC백화점 부지에 준공되는 ‘힐스테이트범계역모비우스’ 622실 등이 2분기에 분양한다.

2018년 1분기 입주물량은 1만5619실로 전년동의 9469실 대비 64.94% 증가했다. 1분기 전체 입주물량의 절반 이상인 8656실이 경기도에 집중됐다. 특히 하남은 2020년까지 1만8071실이 입주할 예정으로 단기간 물량이 집중돼 공급 과잉으로 인한 공실 발생이 우려된다.

2018년 2분기에는 1만8875실이 입주할 예정이다. 지난 2014년 3분기 이후 약 4년 만에 입주물량이 분양물량을 앞지를 것으로 예상되며 2018년 한 해 입주 물량은 7만8000여실에 달할 전망이다.

선주희 부동산114 연구원은 “오피스텔 수익률이 하락세지만 은행 예금 금리보다는 여전히 높은 수익률을 자랑하고 있고 매월 임대수익을 확보할 수 있다는 점에서 오피스텔은 분명히 좋은 투자 재료”라며 “하지만 10년 만에 한미간 기준금리 역전이 일어났고 올해 주택담보대출 금리가 5%대로 진입할 것으로 예상돼 투자 매력도가 떨어질 수 있다는 점에 유의해야한다”고 말했다.