"주택시장 봄철성수기 대세 상승은 없다"

봄 이사철 성수기가 시작되면서 전국 주택시장의 활기가 완연하다. 특히 올 봄 주택시장은 지난해 봄 성수기가 흔적도 없이 사라진 만큼 지난해 미상승분까지 합쳐질 것이란 예측도 나오고 있다.

하지만 봄 성수기가 막 시작된 현재 시장 전문가들의 시각은 주택시장 대세상승론에 부정적인 입장을 내놓고 있다. 즉, 거래가 활발해지는 만큼 상승세가 나타날 가능성은 크지만 그렇다고 해서 대세 상승까지 점칠 수는 없을 것이란 게 이들의 이야기다.

우선 가장 큰 변수는 당초 새정부가 들어서면서 기대됐던 규제 완화, 그 중에서도 특히 주택 거래에 직접적인 영향을 끼치는 양도세 등에 대한 규제 완화가 기대에 훨씬 못미치고 있는 것. 당초 이명박 정부는 대선 기간 이전부터 주택시장 규제 완화를 강조해온 바 있다. 하지만 막상 정권을 맡은 이후 자칫 집값 앙등이 일어날 경우 고스란히 책임을 져야한다는 부담감이 작용하며 규제완화는 거의 실현되지 못하고 있는 상황이다.

정부는 최근 1주택 소유자에 대한 양도세 부담 완화를 목적으로 장기특별공제 범위를 현 45%에서 80%까지 확대할 뜻을 밝혔다. 하지만 이 역시도 불과 3~4년 전만 해도 단 한 푼의 세금도 내지 않던 1주택 장기보유자들에겐 그다지 반가운 소식이 될 순 없다. 1주택 장기보유자들에겐 6억원이 넘더라도 과거와 같은 100% 공제만이 최선책이기 때문이다.

부동산써브 채훈식 리서치팀장은 "총선 등을 앞둔 시기에서 자칫 부동산 규제 완화가 집값 앙등으로 이어질 경우 이 책임은 모두 정부가 져야한다는 부담감이 규제 완화에 소극적인 이유"라며 "연말께 규제완화가 검토되고 있지만 이 역시 확신하긴 어렵다"고 전했다.

아울러 시장에서의 규제 완화에 대한 기대감이 여전하다는 것은 주택거래 부진의 이유가 된다는 지적도 있다. 즉 총선이 끝나면 정치적 부담이 줄어들고 이명박 정부가 대선때부터 공약으로 내걸었던 재건축, 재개발 규제 완화가 실현될 가능성이 높다는 것이다. 채훈식 팀장은 "강남과 신도시 등 인기지역 중대형평형은 지난해 이후 가격도 거의 정체된 양상을 띠고 있는데 이것 역시 양도세, 종부세 등 세(稅)규제의 영향으로 볼 수 있을 것"이라며 "모든 세 규제가 불과 2년반 전인 2005년 8.31대책 이후 만들어진 것임을 감안, 세 규제는 오래지 않아 풀릴 것이란 기대감이 팽배해 있다"라고 말했다.

이에 따라 규제, 특히 양도세 50% 중과세 등 2주택자에 대한 규제가 완화될 것이 기대감이 매물을 줄이는데 기여해 결국 거래시장은 작년과 크게 다를 바 없이 정체된 모습을 보일 것이란 예측이 강하다.

또 현재 집값을 주도하고 있는 것은 실수요 개념이 강한 중소형주택, 전세가격이란 점도 대세상승과는 연관이 없다는 지적도 나오고 있다. 부동산뱅크 길진홍 차장은 "집값 대세 상승은 실수요 개념과 함께 미래가치가 포함되는, 이른바 '거품'이라 부를 수 있는 부분도 동시 나타나게 되는 게 일반적인 형태"라며 "인기지역, 중대형 주택이 잠잠한 상태에서 전세가격, 소형주택 강세 등이 대세 상승을 이끌기엔 역부족일 것"이라고 말했다.

여기에 주택 거래시장을 자극할 신규 분양시장이 부진한 것도 주택 대세 상승세가 나타나기 어려운 점으로 꼽힌다. 고분양가라고는 하지만 뚝섬 주상복합 아파트가 잇따라 청약에서 참패하고 있는 데다 여타 다른 분양물량도 일부 서울 뉴타운 지역 재개발 아파트를 제외하곤 눈 여겨 볼 것이 없다는 게 전문가들의 지적이다.

반면 중소형 주택 매매, 그리고 전세가격 등 국지적인 상승세는 나타날 것이란 의견이 높다. 이들 중소형주택이나 전세의 경우 세금에서 자유로운데다 주공의 월세 임대아파트가 여전히 인기를 끌지 못하고 분양가 상한제가 실시돼도 상한 분양가가 그리 낮지 않다는 지적이 있는 것이 불안감을 조성하는 이유다.

수목부동산 양은열 소장은 "2006년 이후 부동산시장에 머물던 투자자금이 대거 다른 투자시장으로 빠져나간 것으로 보인다"며 "정부가 규제완화와 함께 별다른 개발 계획을 쏟아내지 않는한 자극이 없는 부동산시장으로 투자자금이 이동하는, 대세 상승이 나타나기는 어려울 것"이라고 진단했다.

그는 "실수요 위주의 소형 주택 매매, 전세가격 상승세는 전반적으로 연 5%안팎의 물가 상승률 수준의 오름세로 이어지며 주택시장 쇼크로 연겨로되지는 않을 것"이라고 덧붙였다.