용산이 변한다

▣ 용산이 확 달라진다.

용산개발에 탄력이 붙기 시작했다. 용산국제업무지구 442,000m²와 서부이촌동 124,000m² 등의 통합개발에 서울시와 코레일(옛 철도공사)이 합의하였다. 이에 따라 빠르면 2010년 중반에는 교통, 문화, 국제금융, 관광 등을 아우르는 새로운 서울의 중심으로 탈바꿈된 용산을 접할 수 있게 된다.

◆ 어떻게 개발되나

용산은 국제업무 및 첨단산업단지 조성, 용산민족공원 조성 및 연계된 녹지축 구축, KTXㆍ인천공항철도ㆍ경의선ㆍ신분당선 등이 모인 교통 요지, 국제 여객•물류 터미널과 유람선 선착장 조성 등의 개발로 요약된다. 국제업무지구는 용산의 명물로 자리잡게 될 620m 이상의 서울을 대표하는 초고층 랜드마크 건물이 들어서는 것이 가능해져 그만큼 경쟁력을 확보하는데 유리해졌다. 서울의 중앙부에 위치하면서도 전형적인 슬럼가였던 용산역 일대의 노후상가와 집창촌 밀집지역 및 용산역 건너편 국제빌딩 인근에는 40층짜리 호텔과 주상복합 건물로 변화될 예정이다.

또한 한남ㆍ보광ㆍ이태원ㆍ동빙고ㆍ서빙고동 일대의 미니주거 신도시로의 탈바꿈되어 용산은 직주 근접이 가능해진다. 이뿐만이 아니다. 단순히 직주근접이 가능한 복합업무 밀집 지역의 탈바꿈만이 아니라 관광지로서의 변신도 기대된다. 이태원의 관광특구화, 노들섬 문화콤플렉스 조성. 한강공원 반포지구 일대에 신개념의 랜드마크형 수상 문화레저 시설인 ‘떠 있는 섬(floating island•가칭•)’인 인공 섬 조성 등이 예정되어 있다. 이로서 국내는 물론 중국과 일본 등의 외국인들을 끌어들일 것으로 보여 서울의 경쟁력을 높이는 동력의 하나가 될 전망이다.

◆중장기 관점으로의 접근이 필요

개발사업비가 20조원~25조원 정도로 추산되는 용산 국제업무지구의 수주를 놓고 아랍에미레이트와 호주 등의 해외 디벨로퍼들이 깊은 관심을 보이고 있다. 따라서 국내외 컨소시엄들이 치열한 경쟁을 벌일 것으로 예상된다. 경쟁이 치열해질수록 코레일 부지 인수가격이 올라 그만큼 분양가로 전가되어 사업성을 떨어뜨리는 요인으로 작용할 수도 있다. 용산에 들어설 업무시설 중 일부는 인근의 마곡, 상암, 여의도 등과 경쟁을 하여야 하기 때문이다.

현재 코레일 부지 35만6492㎡의 토지수용가격이 최저 5조8000억원, 3.3㎡당 가격이 5369만원으로 책정되어 있다. 서울시가 지난 2005년 6월 매각한 뚝섬 상업용지 가격 3.3m당 5665만∼7732만원에 비해서 낮지만 입찰이 과열될 경우 최고가 경신이 가능한 상황이다. 게다가 이미 가격이 천정부지로 뛴 상황에서 2200가구에 달하는 서부이촌동 주민들의 보상 가격, 추가분담금 등 이해관계가 복잡해 보상 협의 과정이 순탄치는 않을 경우에는 역시 걸림돌이다. 따라서 일정이 지체되거나 변경될 가능성을 배제하기 어려워 투자자들은 지나치게 분위기에 휩싸이기보다는 5년~10년 정도의 관점으로 접근하는 것이 필요하다.

◆ 투자 시 분양권 유무 확인해야

통합개발로 관심이 고조되는 코레일 부지 인근인 노후불량주택 밀집지역은 지난해부터 급등하여 현재 3.3㎡당호가 기준으로 1억 8천 정도를 부르는 곳도 있다. 용산역 주변보다 2~3배 정도 비싸게 호가가 형성 된데다, 투기대책 강화로 거래는 뜸한 편이다. 이 일대는 투기를 막기 위해 토지거래 허가 구역, 주택거래 신고지역 등으로 지정된 것 이외에도 서울시가 서둘러 올 8월 30일자로 이주대책기준일 결정 및 공고가 이미 났다.

이에 따라 서부이촌동의 아파트 등에 실거주하지 않는 다주택자는 감정가로 보상을 받게 된다. 하지만 30일 이후 구입자는 세대원 전원이 무주택자 조건을 갖추면 입주권을 받을 수 있다. 그러나 그간 소형 지분이라 토지거래 허가 대상 등에서 제외되어 거래가 빈번했던 다세대 등 일부 노후불량주택은 입주권이 주어지지 않을 가능성이 있다. 해당 지역 내 거주하는 조합원들은 소형지분에도 분양권을 배분하자는 방침을 세우고 있다.

그러나 만일의 경우를 대비하여 이들에 투자를 할 때는 보상가격이나 추가 분담금 이외에도 분양권 유무를 상황 판단을 신중히 하는 것이 좋다. 상가는 8월 30일 이전 토지 및 건물을 소유하고 사업자등록을 필한 자에게 상가분양권이 주워지며 건물만 소유하고 있거나 임차인으로서 사업자등록을 필한 자 등은 후순위로 밀린다.

보상가격이나 분양권의 유무 등을 포함한 보다 정확한 계획은 용산역세권 사업자가 결정되는 12월 전후가 되어야 알 수 있으므로 불확실성이 있는 대상은 이때까지 관망하는 것도 좋은 방법이다. 자금력이 다소 부족한 투자자중 일부는 보광동과 한남동권역, 동빙고동과 주성동권역으로 관심이 옮겨가는 모습을 보이기도 한다. 이중 동빙고동과 주성동이 인기다. 한강 조망권의 확보와 공원이 바로 인접해 있기 때문이다. 원효로ㆍ문배동ㆍ용문동 등도 후광효과가 기대되는 지역이므로 역시 눈여겨볼만 하다.

글 : (주)RE멤버스 대표 고종완