2007년 집값 상승세 이어질까

■ 2006년 하반기 집값상승의 원인과 특징

양도세중과, 종부세강화 등 각종 세(稅)부담 증가와 송파신도시, 뉴타운 건설과 같은 공급확대방안이 주종을 이룬 2005년 8.31대책 발표이후 한동안 부동산가격은 안정될 것이라는 기대를 가졌다. 2006년, 8.31대책의 후속조치로 발표된 3.30대책은 부동산가격의 도화선이 되었던 강남권 재건축을 겨냥한 것으로 재건축억제 및 개발이익환수 장치, 기반시설부담금제가 입법을 통해 제도적으로 마련됐으며 이밖에도 금리인상, 담보대출제한과 같은 금융제한조치가 병행됨에 따라 부동산가격은 안정을 찾아가는 듯하였다.

특히 3.30대책 후 강남권 재건축, 중대형아파트, 주상복합은 진정세를 보이는 듯하였으나 반짝하락-급등재상승이라는 악순환의 고리를 단절시키지는 못했다. 게다가 5.31 지방선거 이후 서울뉴타운을 25개에서 50개로 확대하고, 도시재정비촉진지구 지정 등 강북지역 광역개발계획을 발표하면서 강북 뉴타운지역과 일대 중소형아파트를 중심으로 부동산가격이 올라가는 현상이 나타났다. 또한, 판교 당첨발표 이후 파주 운정신도시(한라비발디 평당 1,300만원대) 및 은평구 뉴타운 SH공사 고분양가(평당 1,500만원대)가 주변일대를 비롯 서울 및 수도권 아파트 가격을 크게 부추겨 주택가격 상승은 가속화되었다. 이렇게 집값이 오르는 이유는 무엇일까

국민은행 발표에 따르면 2006년 10월 현재 서울지역 아파트가격은 2005년 대비 12.7%나 올랐으며 전국적으로 7.3%가 상승하였다. 2006년 집값 상승의 원인은 전세가 상승(계절적, 쌍춘년, 월세비율 증가 등), 부동산관련 정책불신(효과미비와 정책의지 및 일관성 부족), 판교 낙첨자들의 대거투자합류, 내년 대선으로 인한 규제완화에 대한 기대심리 등이 복합적으로 작용, 가시화된 것으로 판단된다. 이러한 가격상승은 공급부족, 수급불균형이라는 구조적 측면이 강하지만 양도세, 종부세 등 세금중과로 인한 1가구 다주택자 규제 및 고분양가 등 역작용이 도출된 측면도 부인하기 어렵다. 특히 얼마 전 발표된 인천검단신도시와 파주운정신도시 확대는 집값 안정을 잡지 못하고 오히려 주변 아파트가격을 올려 서민들의 내집마련 부담을 가중시켰다.

2006년 부동산시장이 갖고 있는 특징은 무엇인가. 집값과 땅값의 상승세가 실현되고 시중부동자금이 여전히 부동산시장으로 몰리면서 대기수요가 풍부하다는 점, 강남권 재건축과 강북재개발지구를 중심으로 투자심리가 여전히 살아 있다는 점은 과거의 부동산시장과 유사하다고 하겠다. 반면 금리 상승하락기조에서 하락기조로 역전된 점, 주택담보대출 등 금융지원책도 확대에서 억제로 변화한 점, 고분양가 부담으로 수도권일대 실수요자들의 아파트 매입이 확대되고 있다는 점 등은 2005년 부동산시장과 큰 차이점이라고 할 수 있다.

■ 2007년 부동산가격, 오를까 내릴까

2007년 부동산가격에 영향을 미치는 변수는 무엇이 있을까. 부동산가격은 가격변수의 헤게모니와 대응정도 및 결합도 등에 따라 가격탄력성은 달리 나타날 것이다. 2007년 부동산가격 상승변수를 살펴보면 내수경기부양책 및 금리동결 가능성, 혁신 및 기업도시 사업본격화, 시장부동자금(529조 추산), 부동산정책에 대한 신뢰여부 등에 따라 추가가격상승 가능성이 열려있다. 특히 2006년에 지급한 토지보상비만 15조1426억원에다 앞으로 더 늘어날 전망으로 이는 주변부동산가격뿐만 아니라 전체부동산가격을 오르게 하는 악순환의 원인으로 작용하고 있다.

반면 부동산가격 하락변수는 아파트 공급확대, 추가 규제책(담보대출규제), 선진국 부동산시장 동향(주로 보합세 등 안정유지), 부동산거품논란, 북핵사태 재현여부와 해결방안 등에 따라 가격변동이 예상된다. 특히 세계경기흐름, 자본이동, 금리추세 등 장기전망 원인들도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다. 통상 신도시 공급 및 확대정책 효과는 공기(工期)에 따른 입주시점이 최소 3년 정도가 소요되는데다 강남대체신도시를 인천 검단지역으로 선정하는 미스매치에 대한 국민 불신 회복여부 그리고 향후 3기신도시 지역 및 기능적합성, 토지보상체제개편 및 분양가 인하방안의 구체성확보 등에 의해 차이가 발생할 것으로 판단된다.

특히 2007년 말엔 대통령 선거 때문에 금리를 올려 유동성을 축소하거나 긴축정책을 펴기 어려운데다 또 대선후보가 결정되면 선심성 표를 의식해서 각종 개발공약을 남발할 가능성도 크다. 개발공약경쟁이 치열해질 경우 2007년 하반기 이후에는 수도권, 충청권은 물론 전국토가 개발지역으로 거론되면서 투기가 재연될 수도 있겠다. 특히 과도하거나 불필요한 규제는 완화되거나 폐지될 가능성도 높다. 예컨대 재건축시 소형평형의무비율제나 도심아파트의 층고제한 그리고 DTI(총부채상환비율)과 같은 조치는 시장수요와 무관한 과도한 규제로 인식된다.

2006년 하반기 이후 부동산가격이 심리적, 복합적 요인으로 지나치게 오른 데다 비수기로 접어들었기에 2007년 1월까지는 일부조정을 받아 안정세로 돌아설 것으로 보이며 만약 금리급등, 경기급락, 미국·중국 등 해외부동산 시장붕괴 등과 같은 메가톤급 돌발 악재만 없다면 2007년 2~3월에는 대선영향(유권자를 의식한 공약난발 등)을 받아 부동산가격 재상승이 나타날 것으로 예상된다. 중기적으로는 2007년도 하반기엔 대선정국이 형성되면서 부동산가격이 다시 불안해질 여지가 많다. 과거통계를 볼 때 대통령선거가 있는 해에 집값과 땅값이 뛴 사례가 많기 때문이다. 그러나 2006년 부동산가격 급등에 의해 2007년에 부동산시장은 강보합세를 유지할 것이나 가격상승률은 5%내외로 유지할 것으로 전망된다.

2007년 부동산시장은 금리상승여부와 정부 정책의지 및 그 실현가능성, 토지보상 방법, 분양가 거품빼기 등이 얼마나 구체적이고 현실적인가에 따라 등락폭을 달리할 것이다. 다만, 부동산 시장의 일반적 통설로 자리 잡은 10년 주기설과 벌집모형(HONEY‐COMB MODEL)에 따르면 대선이 끝난 2008년부터 2년 정도는 긴 조정, 즉 침체기, 하락기에 진입할 가능성이 높다. 다시 말해 2001년에 시작된 부동산 장기상승국면은 빠르면 2007년 하반기에 마무리될 공산이 크다는 말이다. 사실상 부동산장세가 일단락 마무리됨에 따라 2008년부터는 장기 조정국면에 접어들 수 있으므로 부동산투자보다는 위기(리스크) 중심의 자산관리 전략에 관심을 두어야 할 것이다.