기업형 민간임대주택, 이른바 뉴스테이를 시행하는 민간사업자들에게 과도한 특혜를 주고 있다는 지적이 제기됐다.

과거 국토교통 행정의 잘못된 관행을 살펴보고 앞으로의 정책방향을 제시하기 위해 지난해 11월8일 구성돼 운영해 온 ‘국토교통분야 관행혁신위원회’(이하 위원회)의 제3차 권고안을 발표했다.

◇기업형 민간임대주택 정책

먼저 위원회는 기업형 민간임대주택 정책에 대한 부분을 지적했다.

국토부는 2015년 ‘기업형 주택임대사업 육성방안’을 통해 중산층의 주거안정과 민간임대주택 활성화를 위한 기업형 임대주택(이하 뉴스테이) 공급 활성화 정책을 추진한 바 있다.

하지만 위원회는 ‘민간사업자의 참여를 통한 장기임대주택 활성화’라는 정책 목표를 단기간에 달성하기 위해 공공임대에 비해 지나치게 과도한 특례를 부여했다는 등의 많은 비판이 있어, 뉴스테이 정책에 대한 평가와 더불어 제도개선이 필요하다고 밝혔다.

실제로 국토부는 기업형 임대 사업자에 대한 개발제한구역(이하 GB)해제 제안권을 부여했고, 이를 통해 민간사업자가 제안한 1개 지구가 GB해제돼 개발된 바 있습니다. 위원회는 민간사업자의 GB해제 제안권이 도시개발 등 다른 개발 사업에서는 허용되지 않는 특례로 개선할 필요가 있다고 지적했다.

또한 기업형 임대 사업자에게 조례보다 높은 용적률 등 도시건축 특례를 적용할 수 있도록 했는데 이는 지가상승 등 개발이익이 예상됨에도 불구하고 공공기여에 대한 의무가 없어 공공성과 공익이 훼손되는 특례이므로 개선할 필요가 있다고 봤다.

이외에도 국토부는 중산층 주거안정을 위한 뉴스테이에 중산층이하의 열악한 주거계층을 대상으로 하는 공공임대(10년)보다도 오히려 낮은 융자금리를 부여했고 85㎡ 이상의 대형평형 임대주택에도 융자를 지원하는 등 과도한 특례를 부여한 만큼 공공임대보다 뉴스테이의 융자금리를 높게 조정하고, 임대주택 정책취지에 맞게 대형평형에 대한 융자지원은 중단할 필요가 있다고 지적했다.

이에 국토부는 지난해 11월 발표한 ‘주거복지로드맵’에서 밝힌 바와 같이, 민간사업자에게 부여한 과도한 특례를 조정해 장기 민간임대주택 정책의 공공성을 지속적으로 확보할 계획임을 강조했다.

법령 개정을 통해 이미 지난 7월 민간사업자에 부여한 GB해제 제안권을 폐지했고, 이와 더불어 LH 등 공공시행자의 경우에도 GB해제를 통한 사업 추진을 최대한 지양할 예정이라고 설명했다.

이외에도 용적률 상향 등 건축특례는 청년·신혼·고령자 등 정책지원계층의 주거 안정을 위한 공익적 목적이 큰 경우에만 부여하도록 정책방향을 수정하고 건축특례 부여 시에도 공공임대주택을 기부채납하거나, 20년 이상 장기로 임대주택을 운영하게 하는 등 공공성을 최대한 확보할 수 있도록 개선할 계획이다.

국토부 관계자는 “10년 공공임대보다 낮은 수준으로 뉴스테이에 대해 부여한 융자금리는 상향조정했고 85㎡이상의 대형평형에는 융자지원을 중단했다”고 말했다.

아울러 위원회는 뉴스테이가 당초의 정책 취지인 민간사업자 중심의 개발보다는 ‘공공사업자가 개발이 쉬운 도시외곽에 택지를 개발하고, 민간사업자가 대규모 단지를 건설하는 방식’으로 상당수의 사업들이 추진됨을 지적했다.

이에 국토부는 “앞으로 공공사업자의 공공택지에 임대주택을 공급하던 개발방식을 벗어나 민간임대사업 본연의 취지에 맞추어 민간사업자 위주로 사업이 추진될 수 있도록 하겠다”고 답했다.

이외에도 위원회는 뉴스테이 도입 당시 공공택지를 민간사업자에게 원가로 공급하는 등 각종 인센티브를 통해 건설사의 참여를 유도한 것은 문제가 있음을 지적했고 국토부는 향후 사회적 경제주체, 중소 건설사 등 새로운 주체들의 사업참여와 장기 임대를 유도할 수 있는 방안을 마련하겠다고 설명했다.

◇건축물 안전 문제

위원회는 최근 인명과 재산 피해를 가져온 화재사고와 붕괴사고에 대해 화재·붕괴 등 건축물 안전사고의 원인과 기존 건축물의 유지관리 실태를 고려해 화재안전기준을 포함한 건축물 안전기준을 종합적으로 개선할 필요가 있다고 지적했다.

또한 기존 건축물에도 소급 적용 여부를 검토하는 등 기존 건축물의 관리도 강화할 필요가 있다고 권고했다.

이에 국토부 관계자는 “소방청·한국건설기술연구원·건축사협회·관련업계 등과 함께 TF를 구성해 화재로 인한 인명피해 원인을 분석하고 건축법령 전반에 대한 개선을 추진하고 있다”면서 “화재가 건축물 내·외부 마감재료에 착화돼 수직 확산되는 것을 방지하기 위해 가연성 마감재료 사용 제한 대상을 확대하고 있다”고 말했다.

이어 “화재가 건축물 내부(수평, 층간)로 확산되는 것을 방지하기 위해 건축물 방화구획 기준도 전면적으로 개선 중이고 재실자의 신속하고 안전한 피난과 소방관의 화재진압활동을 지원할 수 있도록 법령을 개정 중”이라며 “건축자재의 품질관리를 위한 방안도 논의하고 기존 건축물 중 화재 시 대형 인명피해가 우려되는 의료시설, 노유자시설 등 피난약자 이용시설과 불특정 다수 이용시설에 대해 화재안전성능 확보를 위한 성능보강 비용을 지원하는 방안을 검토하고 있다”고 덧붙였다.

이와 함께 위원회는 기존 건축물을 안전한 상태로 유지·관리할 수 있도록 대형건축물을 위주로 한 건축물 관리시스템을 소형건축물까지 포괄하는 ‘규모․용도별 맞춤형 관리시스템’으로 정착시킬 필요가 있다고 지적했다.

이에 국토부는 ‘건축물관리법’을 제정해 건축물의 준공 이후부터 멸실까지 효과적인 유지관리체계를 제도화하고, 건축물 관리주체의 책임을 강화할 예정이다고 답했다.

◇건설산업

현재 우리나라 건설산업은 종합건설업에 한해 1차례 하도급을 할 수 있고, 전문건설업체는 하도급 받은 공사를 모두 직접 수행해야 한다. 하지만 발주자의 서면 승인없이 다시 하도급(=불법 재하도급)하는 관행이 굳어져 있고 불법재하도급은 현장노동자에 대한 노무관리 사각지대를 발생시켜 안전사고 발생가능성이 높아질 뿐만 아니라 외국인노동자 불법취업 유인통로로 이용되는 등 불법 재하도급에 대한 실효적인 예방장치가 부실하다고 위원회는 지적했다.

또한 불법재하도급 적발시 재하도급 업체에 대한 처벌규정(영업정지 또는 과징금)은 상당하지만 관리감독 책임권자인 원도급자에 대한 처벌규정은 매우 미흡하다고 강조했다.

이에 국토부는 “건설현장 안전 관리에 소홀한 발주자와 원도급자의 책임을 강화하고, 불법 하도급에 대한 적발 및 처벌도 강화할 계획이다”고 설명했다.

이를 위해 국토부는 건설기술진흥법을 개정해 발주자와 건설사업관리자의 건설현장 안전관리 등 의무를 부여하고 안전관리 의무를 이행하지 않을 경우 제재처분을 신설하며 원도급자의 책임을 강화하기 위해 ‘건설산업기본법’을 개정해 불법 하도급을 지시·공모한 원도급자는 하도급자와 같은 수준의 처벌(영업정지·과징금, 징역 또는 벌금)을 부과하고, 원도급자의 묵인이나 과실이 있는 경우에도 제재처분을 강화·신설할 계획을 밝혔다.

이와 함께 위원회는 현행 시공방식은 원도급자가 직접시공을 거의 하지 않고 하도급자에 전적으로 의존해 원도급자의 기술‧현장관리 역량 저하, 위험과 손실의 하위 전가 등 다양한 부작용이 발생하고 있음을 지적했다.

국토부는 “우선 원도급자의 직접시공을 활성화하기 위해 ‘건설산업기본법 시행령’을 개정해 현행 50억원 미만에서 적용되는 직접시공 의무제를 100억 원 미만까지 단계적으로 확대해 나가고, 직접시공 비율 산정기준을 노무비 산정방식으로 개편해 실효성을 높이겠다”고 설명했다.

◇도시분야 규제완화 및 개발제한구역제도

위원회는 정부와 지자체가 공익사업을 위해 GB를 지속적으로 해제하고 있는데, GB의 낮은 토지가격으로 인해 정부가 계속해서 GB를 해제해 개발을 하는 것에 대해서도 문제제기 했다.

GB는 70년대에 5397㎢을 지정하고 김대중 정부 이후 중소도시권 1103㎢은 전면 해제해 대도시권 4294㎢가 남았다. 이중 공공주택 공급, 집단취락 등을 위해 448㎢를 해제해 2017년 현재 3846㎢가 남아 있다.

이에 국토부는 “환경적으로 보전가치가 높은 곳은 GB로 철저하게 보전하고, 불가피하게 해제하는 경우 공공주택 등 공공성이 높은 사업만을 해제 가능한 대상사업으로 제한하겠다”며 “개발 시에도 주변 지역에 공원‧녹지를 최대한 확충하도록 하겠다”고 말했다.

이어 “현 정부의 ‘공공성 강화’ 정책기조에 맞춰 지난 8월 GB의 공공성을 높이는 방향으로 제도를 개선했다”면서 “향후에도 GB 제도의 공공성을 확보하기 위한 노력을 지속해 나갈 계획이다”고 덧붙였다.