[돈 버는 경매] 반값에 산 상가 반년만에 손해만 보고 넘겨

입력 2012-03-08 08:48 수정 2012-03-08 14:12

이상혁 기자 daniel@etoday.co.kr

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임대수익 노렸던 Y씨의 경매 실패기

매월 임대수익을 거둘 수 있는 수익형 부동산이 각광받는 가운데 경매를 통해 상가를 낙찰받고자 하는 사람들이 많다.

경매로 상가를 낙찰받으면 시세보다 싼 가격에 매입할 수 있을 뿐 아니라, 별도로 권리금을 낼 필요가 없다는 점이 최대 장점. 그러나 섣불리 낙찰받았다가는 임차인을 구하지 못해 재경매에 들어가거나 손해를 보고 팔게 될 수 있어 주의가 요구된다. 충분한 준비 없이 덜컥 상가를 낙찰받았다가 큰 손실을 본 Y씨의 사례를 소개한다.

서울 동작구에 사는 Y씨는 매월 안정적인 수입을 얻기 위해 상가 매입을 준비해 왔다. 5년여 전부터 경매를 시작해 두어 번 성공한 경험이 있어 상가 낙찰도 자신이 있었다.

그는 수일간 인터넷으로 물건 검색을 한 끝에 충남 온양의 한 상가에 관심을 갖게 됐다. 이제 막 준공 10년차에 접어든지라 시설 상태가 양호했고, 인근에 크고 작은 공장들이 몰려있어 임대수요가 풍부할 것이라 예상돼 과감히 투자를 결정했다.

권리는 근저당과 가압류만 설정돼 있어 매각으로 인해 소멸되므로 문제될 게 없었고, 임차인 역시 대항력이 없을 뿐 아니라 보증금도 300만원 밖에 되지 않아 크게 신경쓰지 않았다.

Y씨는 이 상가를 낙찰받아야 겠다고 마음을 굳혔다. 이틑날 임장을 나서보니 해당 상가는 문이 잠겨진 채로 영업을 중단한 상태였다. 그러나 Y씨의 마음은 이미 기울어진 후였기 때문에 건물상태를 살펴본 후 주변 상가에 들러 “장사 잘되요?” 정도 질문만 대충 물어보고 돌아왔다.

주변에 중개업소가 눈에 띄지 않았다는 핑계로 시세 파악도 하지 않았다. 그리고 나서 모든 임장을 마쳤다고 스스로 생각했다. 이 상가의 감정가는 6500만원. Y씨는 3500여 만원에 입찰을 했고, 낙찰에 성공했다.

낙찰의 기쁨도 잠시. 문제는 이 때부터 시작됐다. Y씨는 전 주인이 했던대로 보증금 300만원에 월 60만원에 임대를 놓았지만 한 달이 지나도록 임차인이 나타나지 않았다.

다시 온양을 방문한 Y씨는 그제서야 “아뿔사”를 외쳤다. 최근 인근에 신축 빌딩이 들어섰는데 시설은 훨씬 좋으면서도 월세는 5만원 차이밖에 나지 않는다는 것이었다. 그런데도 근처 공장들의 사정이 좋지 않아 상권이 확 죽었기 때문에 공실이 적지 않다는 사실도 전해 들었다.

Y씨는 보증금 300만원에 월 50만원으로 임대료를 낮췄지만, 6개월째 아무 소식이 없었다. 답답한 마음에 몇번씩 서울에서 왕복하다보니 여기에 소모되는 시간과 차비도 여간 부담스러웠다.

결국 그는 이 상가를 3000만원에 팔았다. 경매 수수료와 은행 이자 등 이런 저런 비용을 합산해보니 1000만원 이상 손해를 봤다.

Y씨의 가장 큰 실책은 임장을 제대로 하지 않았다는 점이다. 적어도 관심을 갖고 있는 물건의 공실률이 어느 정도이고, 임대수요 대상이 누구인지, 그 수요가 지속적이거나 추가적으로 발생할 수 있는지, 입찰하려는 물건이 어느 정도 경쟁력을 갖췄는지 정도는 파악하고 입찰을 했어야 옳았다.

간혹 Y씨처럼 임장을 하기도 전에 입찰을 받아야겠다고 결심해, 막상 임장에 있어서는 대충 형식적으로만 둘러보는 경우가 종종 있다. 이는 주로 초보 경매 투자자들에게서 찾을 수 있는 특징이긴 하나 Y씨처럼 경매에 어느 정도 자신감이 붙은 사람도 이 같은 실수를 범할 수 있다고 전문가들은 지적한다. 특히 본인의 거주지역과 멀리 떨어져 있거나 평소 잘 모르는 지역의 물건에 응찰할 때는 임장의 중요성이 더욱 강조된다.

부동산재테크 커뮤니티인 북극성 운영자 오은석 씨는 “경매의 꽃은 임장이며, 경매의 성패 역시 임장에 달려있다”며 “임장은 횟수가 중요한 것이 아니라 자신이 원하는 정보를 얻을 때까지 확실하게 해야 한다”고 강조했다. 그는 또 “현장에서의 정확한 시세 파악은 필수이며, 만약 시세 파악을 하지 못했다면 그 물건은 과감히 포기해야 한다”고 말했다.

※용어설명

△임장(臨場) = ‘현장에 임한다’라는 뜻으로 경매투자자가 응찰 전 해당 부동산의 시세·관리상태·권리관계 등 관련사항을 직접 해당 부동산 소재지에 가서 확인하는 것.

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