'악몽' 계속되는 지방 아파트 시장…미분양 적체·인구 감소로 내리막길 [평당 1억, 서울 집값은 정말 비싼가?③]

▲대구시 아파트 단지 모습. (출처=연합뉴스)

지방 주택시장은 서울과 달리 침체일로를 지속 중이다. 미분양은 지방을 중심으로 수개월째 적체가 이어지고 있다. 아파트만 떼놓고 봐도 누적 내림세는 여전하다. 장기적으로는 인구 감소와 신규 주택 공급 부족 등이 우려된다.

20일 부동산 업계에 따르면 지방 아파트값은 올해 4월까지만 해도 지난해 전체 내림세와 비슷한 수준으로 떨어졌다. 한국부동산원 주간아파트값 동향을 보면 4월 넷째 주 기준 지방의 누적 하락률은 0.76%로 지난해 전체 하락률 -0.76%와 같은 수준이다. 이달 둘째주에도 0.02% 추가로 하락했다.

지방은 매주 -0.05% 안팎의 내림세를 지속 중이다. 미분양 적체가 심한 대구는 77주 연속 하락세가 이어지고 있다. 대통령실 이전 이슈가 있는 세종과 인접 지역인 충북 등을 제외하면 지방 전역 내림세가 걷히지 않고 있다.

지방 미분양 물량은 올해 3월 기준 5만2392가구로 전체 미분양의 76.0%에 달한다. '악성'으로 불리는 준공 후 미분양은 81.18% 수준인 2만5117가구가 지방에 집중됐다. 11년 만에 최대치인 악성 미분양 물량 부담 상당수가 지방에 쏠려있는 것이다. 주택 경기 침체기에는 축소 신고될 가능성이 크다는 점을 감안하면 실제 미분양 물량은 이보다 더 많을 가능성도 있다.

관련 전망도 우울하다. '2025년 KB부동산 보고서'에 따르면 지방 부동산시장은 과거 대비 높은 가격과 미분양 아파트 증가, 건설업 불황 등의 영향으로 내림세를 이어갈 것으로 분석된다.

김태환 KB금융지주 경영연구소 선임연구위원은 "미분양 아파트가 여전히 많은 비수도권은 공급 물량 감소에도 불구하고 주택 경기 침체가 지속될 것으로 예상한다"고 설명했다.

인구 소멸에 따른 분양 수요 감소도 부담 요인이다. 행정안전부 소속 ‘미래지향적 행정체제개편 자문위원회’에 따르면 2020년 감소추세로 돌아선 총인구는 2052년 4627만 명까지 줄어들고, 이중 지방 광역시의 인구는 25%가량 감소할 것으로 전망된다. 2052년에는 총인구의 53%, 청년 인구 58%가 수도권에 밀집할 것으로 예상했다.

장기적으로 수도권과 지방에 다른 부동산 정책을 적용해야 한다는 조언도 나온다. 현대경제연구원이 펴낸 '2024년 부동산시장의 특징과 시사점'에 따르면 지방과 수도권이 마주하고 있는 부동산 시장은 인구 전망 등 차이가 있다. 이를 고려할 때 전국에 일률적으로 적용되는 부동산 정책은 효과적이지 않을 우려가 있다는 지적이다.

이택근 현대경제연구원 연구위원은 "저출산 및 고령화로 인해 지방 인구 규모가 지속 축소될 것으로 우려되는 만큼 수도권과 지방에 각각 다르게 적용되는 투트랙(Two-track) 부동산 정책을 고려해 볼 필요도 있다"고 말했다.