[이법저법] 전세집 생활흠집, 배상해야 하나요

정소연 중앙N남부 공동법률사무소 변호사

법조 기자들이 모여 우리 생활의 법률 상식을 친절하게 알려드립니다. 가사, 부동산, 소액 민사 등 분야에서 생활경제 중심으로 소소하지만 막상 맞닥트리면 당황할 수 있는 사건들, 이런 내용으로도 상담받을 수 있을까 싶은 다소 엉뚱한 주제도 기존 판례와 법리를 비교·분석하면서 재미있게 풀어드립니다.

아파트 전세 계약이 끝나 이사를 하려고 보니 집 곳곳에 흠집이 남았습니다. 배상 범위는 어느 정도일까요?

(연합뉴스)

Q. 새로 지어진 아파트에 전세로 입주해 4년간 살았습니다. 계약 기간이 끝나고 집을 나오려는데 생활기스로 집에 흠집이 났다면 배상 의무는 그 범위와 가격이 어느 정도로 정해져 있을까요?

임차인은 임대차 계약이 종료되면 임차물을 원상회복해 반환할 의무가 있습니다. 그런데 임차인이 통상적인 방법으로 사용 수익함으로써 발생하는 임차목적물의 훼손, 마모에 대해서는 배상책임을 지지 않습니다. 통상 집을 사용하는 과정에서 자연스럽게 발생하는 경미한 흠집이나 마모를 생활기스라고 하는데 생활기스는 임차인의 배상의무에 들어가지 않습니다.

그러나 생활기스로 집에 흠집이 난 것을 두고도 임차인은 통상적 사용 범위 내의 훼손이라고 주장하고 임대인은 통상적 사용 범위를 넘어선 훼손이라고 말하는 경우로 분쟁이 많습니다. 법원은 소송에서 임대차 기간, 임차인의 사용방법, 훼손의 정도와 원상회복 비용 등을 종합적으로 고려해 통상적 사용범위 내의 훼손, 마모인지에 대해 판단하고 있습니다.

통상적인 사용범위를 넘어 임차인의 배상책임이 인정되는 경우에는 원칙적으로 원상회복에 필요한 비용을 기준으로 산정하나 임대 목적물의 사용 기간에 따른 감가상각도 고려하고 있습니다.

새집인 경우에는 생활기스로 인한 흠집인지, 시공사의 하자인지가 명확하지 않은 경우도 왕왕 있기 때문에 입주하시기 전에 임차목적물의 사진을 찍어 두시는 것도 좋습니다.

Q. 생활하면서 자연스럽게 생긴 벽지 오염도 임차인의 의무일까요?

법원은 임대차 계약에 있어서 임대차 목적물이 일부 훼손되었다 하더라도 통상 임차인이 임대차 기간 중 목적물을 사용함으로써 임대차 목적물이 마모돼 생기는 가치 훼손 부분에 대한 경제적 평가는 이미 차임 등에 반영된 것이므로 임차인의 원상 회복의무는 임차인이 임대인으로부터 임대차 목적물을 인도받을 당시 현황 그대로 회복해야 한다는 의미로 볼 수 없고, 가치의 훼손이 자연적 마모 또는 감가상각의 정도를 초과한다는 특별한 사정이 있는 경우에 임차인은 원상 회복의무를 부담한다고 판시하고 있습니다.

자연스럽게 생긴 벽지 변색이나 장판 손상, 못자국 몇 개 등 통상적인 사용으로 인한 작은 마모, 훼손으로 볼 수 있어 이는 세입자가 수리 하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다.

Q. 임대차 계약 당시 과도한 못질은 금지라고 했는데, ‘과도한 못질’의 기준은 어느 정도일까요?

과도한 못질의 기준을 명확히 정의할 수 없으나 사회통념에 비춰 판단할 수밖에 없을 것 같습니다. 예를 들어 일상생활에 필요한 액자, 커튼, 선반 등을 설치하기 위한 못질은 통상적인 사용으로 볼 수 있을 것으로 판단됩니다. 또한 임차인의 업종(소매업, 음식점) 따라 필요한 못질의 정도도 달라질 수 있습니다. 따라서 계약 시 예상 가능한 부분을 명확히 명시해 놓거나 대규모 못질이 필요한 경우라면 사전에 협의 절차를 받는 것이 향후 분쟁을 소지를 줄일 수 있습니다.

Q. 못질 대신 압정을 고정해뒀는데, 만약 압정을 고정해둔 자리에 흠집이 남았다면 도배를 새로 해줘야 할까요?

못질 대신 압정을 고정해 둔 자리에 흠집이 남은 경우도 이는 통상적인 사용에 의한 손상으로 판단돼 임차인이 도배를 새로 해 줄 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 공공기관에서 임대주택 퇴거 시 임차인이 부담해야 할 원상복구 수선비에 대해 기준을 발표하기도 하는데 그 기준에도 압정, 핀 등의 구멍 자국은 생활하면서 발생할 수 있는 통상의 손상 분류하고 있습니다.

Q. 집주인이 일방적으로 보증금에서 원상복구 비용을 사용할 수 있을까요?

임차인이 임차물을 변경하거나 훼손한 경우, 이를 원상 회복하는데 필요한 비용도 임대차 보증금이 담보하는 채무에 포함됩니다. 집주인이 보증금에서 원상복구 비용을 공제하는 것은 별도의 의사표시 없이 당연히 이루어지는 법정 공제의 성격을 가지나 임차인에게 통지 및 금액에 대한 협의가 되지 않는다면 사실상 이는 향후 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

집주인은 소송에서 원상복구 비용 공제 등 발생원인, 원상 회복비용 산정의 객관성, 임대인이 원상회복 공사를 할 의사가 있는지 여부 등에 관해 주장 입증을 하여야 할 수도 있습니다. 따라서 집주인이 보증금에서 원상복구 비용을 공제할 경우에는 이에 대해 임차인과 협의 후에 진행하는 것이 좋습니다.

Q. 사는 동안 임차인이 자가적으로 수리하고 새 물건으로 교체했다면 이에 대한 보상도 받을 수 있을까요?

임대차계약에 있어서 임대인은 임차목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 임차목적물에 파손이나 고장이 생긴 경우, 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도가 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않습니다. 그러나 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약으로 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담합니다.

임차목적물의 수선비와 같이 그 보존을 위해 지출한 비용은 필요비로 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다. 또한 임차건물의 가치를 증가시키는 비용을 지출하고 임대차 종료 시 그 가액의 증가가 현존하는 경우에는 임대인에게 유익비로 그 상환을 청구할 수 있습니다.

예를 들어 노후된 보일러를 교체하고 누수되는 수도관을 수리한 경우는 당초 임대인이 수선의무를 부담해야 하지만 임차인이 이를 새로 교체한 것이기 때문에 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다. 그러나 임차인이 사는 동안 수도꼭지 와셔를 교체했다든지, 전구를 교체한 부분은 새 물건으로 교체했더라도 이에 대해서는 비용을 청구하기 어렵습니다.

법률 자문해 주신 분…

▲정소연 변호사

정소연 변호사는 제49회 사법시험(사법연수원 39기)에 합격하여 2010년 변호사로 개업한 이후 2012년 수원지방법원 안산지원 국선전담변호사, 2018년 법무부 범죄예방정책국 보호정책과장, 2022년 법무부 인권국 인권정책과장으로 근무하고 현재 중앙N남부 공동법률사무소 변호사이다. 현재 서울가정법원 조정위원을 맡고 있으며 형사, 소년, 가사, 노무등의 사건을 주로 하고 있다.