신한카드 사옥 매각 흥행…삼성SRA· MDM·KKR 등 5곳 본입찰 경쟁

‘역제안형 장기임차’에 우량자산 매력 부각
임대료·면적 열어둔 마스터리스 구조
투자전략 다양성 확보
광화문 더케이트윈타워보다 인기
서울스퀘어 이어 CBD 거래 기대감

(신한카드)

서울 을지로 신한카드 본사 사옥인 파인에비뉴 A동 매각이 흥행 분위기 속에서 막바지 국면에 들어섰다. 도심권역(CBD) 오피스 공급 부담과 금리 변동성에도 국내외 주요 원매자들이 본입찰까지 이름을 올리면서 우량 오피스 자산에 대한 투자 수요는 여전히 견조하다는 점을 보여준 것으로 평가된다.

10일 상업용부동산 투자은행(IB) 업계에 따르면 신한카드는 지난주 파인에비뉴 A동 매각 본입찰을 완료했다. 앞서 숏리스트에는 삼성SRA자산운용, MDM운용, 한국토지신탁, 콜버그크래비스로버츠(KKR)-크리에이트운용, 우리자산운용 등 총 5곳이 선정됐다. 이들 후보는 대부분 컨소시엄 없이 단독으로 입찰에 참여한 반면, 외국계인 KKR은 자회사인 크리에이트자산운용과 함께 입찰에 나섰다.

우선협상대상자는 이르면 이번 주, 늦어도 다음 주 중 선정될 전망이다. 다만 매도인이 일반 법인인 신한카드인 만큼 가격과 임대차 조건, 내부 의사결정 등을 종합적으로 검토하는 과정에서 일정이 다소 길어질 가능성도 거론된다. 시장에서는 단순 입찰가격뿐 아니라 원매자의 거래 종결 가능성과 신한카드의 향후 사용 안정성도 함께 고려될 것으로 본다.

업계 전문가들은 개별 원매자들이 단독으로 본입찰까지 완주했다는 점을 파인에비뉴 A동의 투자 매력을 보여주는 대목으로 평가한다. 최근 대형 오피스 거래에서는 자금 모집과 클로징 안정성을 위해 복수 투자자가 컨소시엄을 구성하는 사례가 많다. 그럼에도 이번 거래에서는 주요 원매자들이 각자 독자적인 투자 판단으로 입찰에 참여했다는 점을 고려하면, 자산 자체의 경쟁력에 대한 시장 신뢰가 확인됐다는 분석이다.

이번 매각전의 핵심 흥행 요인은 신한카드가 제시한 ‘역제안형 마스터리스’ 구조다. 신한카드는 거래 대상 면적에 대해 장기 임차 가능성을 제시하면서도, 원매자가 각자의 투자 전략에 맞춰 임대 기간과 임대료, 임대 면적 등을 제안할 수 있도록 구조를 열어뒀다. 매도인이 일방적으로 임대차 조건을 고정하는 방식이 아니라, 원매자들이 자산 운용 전략에 맞는 조건을 제시할 수 있도록 한 점이 차별화 요소로 작용했다.

파인에비뉴 A동은 현재 신한카드 본사 사옥으로 쓰이지만, 건물 전체를 신한카드가 단독으로 사용하는 구조는 아니다. 이에 따라 원매자는 신한카드가 장기임차계약(마스터리스)을 제공하는 면적과 조건을 조정해 제안하는 방식으로 입찰에 참여한다. 안정적인 배당 수익을 원하는 투자자는 신한카드의 리스 면적을 크게 가져가 공실 리스크를 낮추는 전략을 택한다. 반대로 자산가치 제고나 임차인 재구성을 염두에 둔 투자자는 리스 면적을 조정해 향후 임대 전략을 병행한다.

업계에서는 이 같은 구조적 유연성이 원매자 풀을 넓힌 결정적 배경으로 꼽힌다. 삼성SRA자산운용, MDM운용, KKR, 한국토지신탁, 우리자산운용 등 숏리스트 후보들의 투자 성격이 서로 다른 만큼 요구수익률과 투자 기간, 임대차 운영 전략도 다를 수밖에 없다. 신한카드가 임대료와 면적, 기간을 일률적으로 고정하지 않으면서 원매자들이 각자의 투자 성향에 맞춰 거래 구조를 설계할 수 있었다는 평가다.

파인에비뉴 A동은 같은 시기 시장에 나온 광화문 더케이트윈타워와 비교되며 주목받는다. 올해 2분기 CBD에서 진행되는 대표 오피스 매각 물건으로 두 자산이 함께 거론된다. 두 자산 모두 도심권 핵심 입지를 갖춘 오피스라는 점에서 비교군으로 묶인다. 다만 현재 시장 반응은 파인에비뉴 A동 쪽이 더 우호적인 것으로 알려졌다.

더케이트윈타워는 이달 말 입찰을 앞뒀지만, 파인에비뉴 A동과 달리 매도인 측 마스터리스 구조가 제공되지 않은 것으로 알려졌다. 금리 부담과 임차 수요 둔화 우려가 남은 시장에서는 장기 임대차 안정성을 확보한 자산에 투자자들이 더 편하게 접근할 수밖에 없다는 분석이다. 특히 파인에비뉴 A동은 안정적인 임대수익을 원하는 투자자와 운용 전략의 유연성을 중시하는 투자자 모두에게 선택지를 제공한다는 점에서 차별화된다.

앞서 서울스퀘어 거래가 성공적으로 마무리된 점도 파인에비뉴 A동 매각전에 긍정적인 분위기를 더하는 모습이다. 서울스퀘어를 통해 CBD 대형 오피스에 대한 투자 수요가 확인된 데 이어, 파인에비뉴 A동 역시 본입찰까지 흥행을 이어가고 있기 때문이다. 시장에서는 우량 입지와 안정적인 임대차 구조를 갖춘 자산에 대해서는 여전히 충분한 유동성이 유입될 것으로 해석된다.

파인에비뉴 A동은 서울 중구 을지로에 자리한 CBD 핵심 오피스 자산이다. 을지로와 광화문, 종로 업무지구와 인접해 있고 주요 지하철 노선 접근성도 우수하다. 신한카드 본사 사옥으로 사용돼 온 상징성까지 갖추고 있어 입지와 임차 신뢰도를 모두 확보한 자산으로 평가된다.

이번 입찰에는 이지스자산운용, 마스턴투자운용, 코람코자산신탁 등 이른바 ‘이마코’로 불리는 대형 운용사들은 참여하지 않았다. 다만 시장에서는 이를 흥행 부진으로 해석하지 않는 분위기다. 코람코자산신탁은 과거 파인에비뉴 B동을 보유한 이력이 있고, 미래에셋자산운용도 과거 파인에비뉴 A동을 보유했던 전력이 있어 이번 입찰에는 참여하지 않은 것으로 알려졌다.

IB업계에서는 을지 파인에비뉴가 올해 CBD 오피스 시장에서 드문 흥행 사례로 기록될 가능성이 높다고 본다. 공급 부담과 금리 변동성이 남은 상황에서도 우량 입지와 신용도 높은 임차인, 유연한 임대차 구조를 갖춘 자산은 충분한 투자 수요 확보가 가능하다는 평가다.