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반포현대 재건축 부담금 가구당 1.4억···재건축 시장 후폭풍 거셀 듯

재건축 초과이익 환수제 부활 이후 처음으로 부담금을 내게 되는 아파트단지인 서초구 반포현대 아파트가 당초 예상의 16배에 달하는 부담금을 통보받으며 재건축 시장의 충격이 클 것으로 예상된다.

서초구청은 지난 15일 반포현대아파트주택재건축정비사업조합에 재건축 부담금을 가구당 1억3569만 원 규모로 산출하고 조합에 통지할 예정이라고 밝혔다.

앞서 반포현대 재건축 조합은 지난달 2일 서초구청에 850만 원 수준의 부담을 예상액을 제출했다. 하지만 서초구청이 재건축 종료 시점 주택가격을 지나치게 낮게 잡았다며 서류를 돌려보냈고, 조합은 지난 11일 1인당 7157만원으로 산정한 예상 부담금을 다시 제출한 바 있다.

결국 구청이 통지한 부담금은 조합이 처음 써낸 예상 부담금의 16배에 달하고, 수정안과 비교해서도 2배가량 많은 수준이다.

조합과 구청에 계산한 부담금이 이렇게 차이가 나는 것은 준공 후 주변 시세를 예상하는 방법의 차이 때문으로 풀이된다.

재건축 부담금은 종료시점(준공)의 주변 시세에 따라 부담금이 크게 차이날 수 밖에 없는데 서초구와 조합이 입주 후 주변 시세를 서로 다르게 예측했기 때문에 차이가 커진 것이다.

서초구청 관계자는 “재건축 부담금 예상액은 국토교통부의 재건축 부담금 업무 매뉴얼을 근거로 산출했다”며 “하지만 정확한 부담금은 재건축 아파트 준공 때가 되야 산정할 수 있다”고 말했다.

하지만 이번 부담금이 예상보다 크게 높게 나오면서 향후 재건축 추진 단지들에 미치는 영향도 적지 않을 것으로 예상된다.

당초 건설업계는 반포 현대의 경우 80가구밖에 되지 않은 소형 단지고 조합의 수입이 되는 일반분양이 적어 부담금 자체가 높지 않을 것으로 전망했다. 때문에 이후 추진하는 단지들의 재건축 부담금이 커질 수 있을 것으로 보인다.

국토교통부는 지난 1월 강남 4구 15개 단지의 재건축 부담금 추산해 조합원 1인당 평균 부담금을 4억4000만 원으로 추정한 바 있다.

서초구 반포 주공3주구를 비롯해 강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실 주공5단지 등 대표 단지들은 모두 재초환 대상이고 지난해 관리처분인가를 신청했지만 아직 인가를 받지 못한 반포 주공1·2·4주구, 송파구 잠실 진주 등의 단지도 지자체 검증 과정에서 인가 신청이 반려될 경우 재초환 대상이 돼 안심할 수 없는 상황이다.

때문에 이번 발표로 재건축 부동산 시장의 위축은 불가피할 전망이다. 실제로 부동산114에 따르면 5월 둘째 주 서울 재건축 아파트 매매 가격은 전달보다 0.02% 떨어지며 3주 연속 하락세를 보이고 있다.

한 중개업소 대표는 "이번 사례로 볼 때 강남권의 재건축 단지들의 경우 재건축 초과이익 부담금이 수억원에 달할 가능성이 커졌다"며 "재건축 사업이 중단되는 등 시장에 미치는 파장이 적지 않을 것으로 보인다"고 말했다.

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