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[이주의 금융꿀팁] 집주인 동의 없으면 전세대출 만기연장 불가

#김모 씨는 전세계약을 갱신하면 별다른 절차 없이 대출도 자동연장 되는 줄 알고 만기 전날에 은행에 연락했다. 그런데 전세자금대출 만기연장 신청 시 집주인의 동의가 필요한데 집주인이 만기일에 해외여행 중으로 연락이 되지 않아 전세자금대출이 연체됐다. 금융감독원은 최근 전세자금 대출과 만기 연장 시 유의해야 할 사항을 소개했다.

◇만기연장은 1개월 전에 신청… 갱신계약은 집주인과 체결 = 은행은 전세자금대출을 이용 중인 고객의 만기연장 심사 시 고객의 신용상태 확인뿐만 아니라 집주인의 동의와 보증서 발급기관의 기한연장 승인을 필요로 한다. 이에 일반적으로 신용대출과 주택담보대출에 비해 만기연장 심사에 많은 시간이 필요하다. 따라서 전세자금대출의 만기연장이 필요한 소비자의 경우 충분한 시간적 여유(만기 1개월 전)를 가지고 은행에 만기연장을 요구하는 것이 좋다.

은행은 전세자금대출 만기연장 확정 전에 실제 전세계약이 연장됐는지를 집주인으로부터 확인받는 만큼, 집주인에게 은행에서 연락이 갈 수 있음을 사전에 알려주면 만기연장을 좀 더 원활하게 진행할 수 있다.

은행은 전세자금대출 만기연장 시 정당한 전세계약 체결 여부를 확인하기 위해 갱신한 계약서 원본에서 집주인 서명을 확인한다. 만약 대리인과 체결할 경우 은행은 대리관계를 명확하게 증명할 수 있는 서류를 요청한다. 따라서 집 주인의 대리인과 갱신계약서를 작성해야 할 경우 반드시 대리인 관련 서류를 받아 둬야만 전세자금대출 만기연장이 가능하다. 특히 대리인이 집주인의 배우자일 경우에도 위임장은 필요하다는 점에 유의해야 한다.

◇집주인 주담대 위한 전출 요구 시 연장 안 될 수도 = 은행은 전셋집에 주택담보대출 금액과 전세자금대출 금액이 일정한도 이내일 경우에만 전세자금대출을 만기연장 해준다. 따라서 집주인이 주택담보대출이 필요하다며 전세자금대출을 받은 세입자에게 주민등록상 일시 전출을 요구할 경우 향후 대출로 인해 전세자금대출의 만기연장이 되지 않을 수 있으니 집주인이 받으려는 주택담보대출의 금액 등을 확인하고 신중하게 결정할 필요가 있다.

특히, 전입신고가 주택담보대출의 근저당권 설정일보다 늦으면 대항력이 상실돼 전셋집에 경매가 진행될 경우 전세보증금을 회수하지 못할 수도 있으니 유의해야 한다. 한편 주택도시기금의 버팀목 전세자금대출은 은행권의 일반 전세자금대출보다 상대적으로 낮은 금리를 제공하는 반면 대출을 이용할 수 있는 고객의 요건이 지속 유지돼야만 대출의 만기연장이 가능하다.

따라서 버팀목 전세자금대출을 이용 중인 소비자가 주택을 매입하거나 이사한 주택이 국민주택 규모를 초과할 경우 만기연장이 어려울 수 있으니 유의해야 한다.

전세자금대출은 상품별로 전세 보증금의 최고한도가 정해져 있다. 갱신 계약 시 증액된 전세 보증금이 최고한도보다 높을 경우 만기연장이 제한된다. 다만 일부 전세자금대출은 전세보증금의 최고한도를 초과해도 1회에 한해서는 연기가 가능한 경우도 있다. 따라서 전세만기 시 집주인이 보증금 증액을 요청할 경우 사용 중인 전세자금대출의 만기연장이 가능한지 여부를 사전에 은행에 확인해볼 필요가 있다.

전세자금대출을 이용 중인 소비자가 일정 요건을 충족할 경우엔 연 300만 원 한도 내에서(원리금 납부액의 40%) 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 따라서 위 요건을 충족하는 소비자는 추후 연말정산 시 잊지 말고 전세자금대출을 받은 은행이나 국세청 연말정산간소화 서비스를 통해 관련서류를 발급 받아 소득공제 혜택을 누릴 필요가 있다.

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