특히, 경기 흐름에 민감한 테마 상가를 비롯한 대형 쇼핑몰에 섣부르게 투자할 경우 투자자 자신은 물론 가족에까지 적지 않은 타격이 예상되므로 상가 투자시 보다 꼼꼼한 분석이 무엇보다 필요한 시기다.

이런 가운데 지난 2006년 초 홍대 상권의 최대 이슈로 떠오르면서 공급에 나섰던 테마 쇼핑몰'스타 피카소'의 시행사인 STA건설 조 모 대표가 입점주들과 약속했던 인테리어 지원 등을 지키지 못해 잠적하면서 결국 개점 1개월만에 폐점과 함께 주인없이 표류하고 있다.

부동산 개발업체 STA건설은 분양 당시 투자자들에게 스타피카소가 지하철 역사와 바로 연결되기 때문에 투자만 하면 최상의 수익이 보장된다며 투자자들을 현혹했다. 하지만 지하철 역사와 바로 연결돼 높은 수익성을 보장했던 이 쇼핑몰은 실제 지하철 역사와 연결되지 않았고 투자자들과 업체간 허위 분양 논란이 불거지기도 했다.

홍대 스타피카소는 지난 4월 허위분양 논란에도 불구하고 그랜드오픈을 했지만 이번에는 시행사 STA건설이 분양 당시 입점주들에게 약속했던 인테리어 비용 등이 지켜지지 않아 급기야 6월 입점주들이 계약을 파기하고 매장에서 철수하기에 이르렀다.

분양 계약자 김 모씨는"STA건설은 처음부터 끝까지 거짓말로 일관하면서 투자자들에게 돌이킬 수 없는 상처를 줬다"면서"지하철 역사와 바로 연결되는 홍대 최대 상권이라고 허위분양을 일삼더니 약속했던 인테리어 비용 지원도 하지 않았다"고 주장했다.

그는 이어"STA건설 조 대표는 계약자들과 입점주들의 수차례에 걸친 대책마련 요구에도 불구하고 미국으로 잠적했다"면서"피해 분양주만 400여명에 이르고 분양주 가운데는 상가 투자로 가정이 파탄되고 금융비용 연체로 신용불량자까지 속출했다"고 강조했다.

이와 관련해 시공사로 참여했던 B건설사 관계자는"시행사 대표가 잠적하면서 계약자들이 잔금 처리를 하지 않고 있어 건설사 역시 피해가 이만저만이 아니라"며"120억원대 공사비 미지급에 대해 쇼핑몰을 공매처분 할 것"이라고 설명했다.

스타피카소 뿐만 아니라 전국적으로 테마상가는 동대문 일부 테마상가를 제외하고 전반적으로 고전을 면치 못하고 있는 실정이다.

제아무리 유명 극장이 입점하고 지하철과 연결이 되더라도 적게는 수백에서 많게는 수천에 달하는 점포수를 채우기 위해 임차인 확보에 한계를 드러내기 시작했고, 온라인 쇼핑몰과 아울렛, 할인점, 백화점과의 경쟁에서 밀리게 되면서 투자자들의 손실이 커지고 있다는 전문가들의 분석이다.

A&D 부동산 컨설팅 김재열 팀장은"상가 분양은 입지적인 위치와 대량 광고를 통해 70~80%선으로 비교적 선점하고 있지만 오픈 시점에 임차인을 확보하지 못해(임차인 10~30%확보 상태에서 그랜드 오픈) 약속한 날짜에 오픈이 지연되거나 오픈이 되더라도 얼마안가 문을 내리고 다시 재 분양 또는 테마를 바꿔서 재오픈 하는 경우가 빈번하다."고 전했다.

서울대 전철역 에그엘로우의 경우 지하층 연결 불법 적발, 대지 면적을 속여 현재 소송 진행중으로 전해졌다. 명동역 하이헤리엇 2006년 4월 오픈 임차인 50% 1년간 문을 닫고 리모델링 후 '타비뚜'란 이름을 개명해 다시 오픈 하지만 상권 활성화 장담 못할 것으로 보인다.

비교적 안정적 상권으로 인정 받고 있는 동대문 패션타운도 위기다. 2006년 초 오픈했던'라모도'쇼핑몰은 저조한 분양과 늘어나는 공실률로'소매'에서'도매' 다시'아웃렛'등 업종 전환을 시도하면서 표류를 지속하고 있다. 라모도의 경우 미국 리먼브라더스가 인수를 했지만 최근 파산되면서 회생 역시 불투명하다.

또한 당초 2007년 9월 오픈 예정이었던'패션TV'쇼핑몰도 현대아이파크몰과의 제휴가 무산된 이후 입점 상인 유치가 어려워 내년 초로 오픈을 연기한 상태다. 굿모닝시티 또한 2008년 초로 오픈을 계획하고 있지만 상인들 잡기가 그리 만만치만은 않다.

이에 따라 내년 초 대형 패션몰들이 잇따라 오픈을 예고하고 있어 기존 업체들과의 경쟁이 더욱 치열해질 전망이다. 현재 동대문 패션몰 A급 매장의 경우 자리 매매가는 1억5000만원 수준이며 임대는 보증금 4000만∼5000만원에 월세 150만∼200만원 선이다.

B급의 경우 보증금 3000만원에 월세 100만∼150만원에 거래된다. 이는 경기가 좋았던 지난 2000년대보다 많게는 30%이상 떨어진 수준이다.

따라서 올 초 오픈을 계획하고 있는 대형패션몰들이 상인들을 잡기 위해 임대 가격을 대폭 낮출 경우 두타, 리오레 등 기존 패션몰들의 상인 이동은 불가피할 전망이다.

이에 따라 기존업체들은 상인들의 이동을 막기 위해 내부 단속에 만전을 기하고 있다. 이 같은 현상에 대해 업계 전문가들은 공급 과잉을 이유로 꼽고 있다.

◆테마상가 투자시 주의사항

쇼핑몰을 매각한 기업들은 '재무구조 개선'과 '운영자금 확보'를 처분 이유로 내세우고 있다. 반면 입주 창업자들은 '부동산 가치가 한껏 올랐을 때 매각해 많은 차익을 남기려는 속셈'과 '주가 띄우기'라고 지적한다.

하지만 결과만을 두고볼 때, 쇼핑몰의 실패는 소비 트렌드를 잡지 못했다는 공통점을 갖고 있기 때문에 분양 업체에서 제시한 예상 수익률이 절반 가까이 줄어드는 경우도 많아 창업자들의 신뢰도 추락을 동반하고 있다.

거대 쇼핑몰의 매각에는 전 재산을 걸고 창업 현장에 뛰어든 창업자들과 분양업체간의 법정 공방이 뒤따른다. 때문에 초기 계약시 분양사의 위기대처능력을 파악해둘 필요가 있다고 업계 전문가들은 조언한다.

그나마 최근 분양중인 일부 상가중에는 단순 쇼핑센터에서 벗어나 백화점식 운영방안을 도입하거나 영화관을 중심으로 한 구성에서 벗어나는 모습을 보이고 있다.

이들은 여가와 전시, 레저 등 쇼핑과 문화공간을 전진 배치한 멀티형 상가로의 전환을 꾀하는 등 쇼핑센터로의 소비자 발길을 적극 유도하고 있다. 그러나 새로운 도전에 대한 검증사항은 진행중이라 성공여부에 대해서는 좀 더 두고봐야 한다는 분위기다.

따라서 창업자들의 매출이 감소했을 때는 분양사(개발업체)는 현실적 문제점을 진단하고 특히 소비층이 원하는 쾌적하고 즐거움이 넘치는 본질적인 활성 복안을 찾아낼 필요가 요구되고 있다. 단순히 단발성 이벤트만으로는 새로운 모델을 제시할 수 없기 때문이다.

이에 투자자들과 실제 입주해 창업을 목적으로 하는 창업자들도 분양사가 제시하는 위기대처능력을 면밀히 분석해 입주해야 한다. 그리고 쇼핑센터 구조가 분양사가 제시하는 위기대처법이 가능한지 여부도 전문가들 통해 진단해보는 노력도 피해를 줄이는 방법으로 제시되고 있다.

한국창업부동산정보원 장경철 실장은 "홍대 스타피카소를 비롯한 테마상가의 시행사들은 개발이익의 극대화를 추구하고 상권활성화에는 뒷전에 있는 경우가 많고 영세한 업체도 많아 부도로 몰리는 경우가 많다"고 말했다.

장실장은 이어"개발업법이 시행으로 일정 자격을 갖춘 시행사만이 등록을 할 수가 있기 때문에 상가투자시 개발업 등록업체인지, 재무구조가 견실한지 등을 확인을 한 후 투자에 임하는 방법도 좋을 것"이라고 조언했다.